任意売却とは?競売との違いは?【メリット・デメリット】

夢いっぱいで購入したマイホームですが、思っていたように住宅ローンの支払い(返済)ができなくなってしまうことも実際にあるものですが、通常は住宅ローンが残っている状態では家を売ることはできません。

住宅ローンを滞納してしまうと、最終的には債権者によって家を競売にかけられることになりますが、こういう時に検討したいのが「任意売却」です。

ここでは任意売却と競売の違いや、それぞれのメリット・デメリットなどをご紹介していきます。

ちなみに、債務者にとって有利となる家の売却方法は間違いなく任意売却になります。


もくじ

不動産の抵当権とは?

任意整理と競売の解説の前に、不動産の抵当権について解説します。

抵当権は「担保」と同じ意味合いになります。

住宅ローンを組んで家を購入する場合、債権者となる金融機関は建物や土地に抵当権をつけます。

万が一、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合に、抵当権を設定してある不動産を売却して、そのお金から優先的に借金を回収することができるんです。

抵当権がついている家は売れないの?

抵当権がついている家を販売することは可能です。

ただ、一般的な不動産売買では、抵当権がついたままの家を売ることはあまりなく、通常は抵当権が外れるのは住宅ローンを完済した後になります。

なぜかというと、抵当権がついているということは住宅ローンが残っている状態ということになるので、この家を買っても債務者が返済を滞らせてしまうと最終的には家が競売にかけられてしまうことになるからです。

そんなリスクのある家を買いたい人はいませんよね。

そういった理由から、理論的には抵当権がついている家を売ることは可能ですが、実際には売れることはないということになります。

抵当権って外すことはできないの?

抵当権を外すことができるのは、住宅ローンを完済した後になります。

通常は、銀行などの借り入れ先から完済証明書(弁済証書)などが送られてくるので、それらの書類と登記事項証明書などを持って法務局で手続きをすれば自分で抵当権抹消手続きを行うことができます。

また、司法書士に依頼すれば、手間をかけずに抵当権の抹消登録をすることもできます。

任意売却ってなに?

任意売却は、住宅ローンの支払いが厳しくなった場合に、債権者(銀行などの金融機関)などの同意を得ることで住宅を売却する方法です。

でも、住宅ローンを組んでいる人からすると、「住宅ローンが残ってると、家を売ることはできないんじゃないの?抵当権もあるし・・・」と思うのではないでしょうか。

そうなんです、前述の抵当権の解説の通り、住宅ローンが残っているということは抵当権がついているということになり、そういった家を欲しいと思う人はまずいません。

しかし、任意売却なら住宅ローンが残っていても家を売却することができるんです。

任意売却で家を売却する方法は、一般的な不動産売買とほぼ変わりません。

任意売却ができる条件

任意売却は住宅ローン返済中に家を売却することになるので、債権者との話し合いが必要になります。

債権者は、住宅ローンが残っている状態では売却は認めないことを主張することができますが、滞納が続いて最終的に競売になってしまうと、通常の不動産売買よりも非常に安い価格でしか販売することができなくなってしまいます。

これでは債権者も回収できる金額が少なくなってしまうのでデメリットが大きいということになります。

この時点で任意売却した方が債権者にとってもメリットがあることから、住宅ローンを残した状態で抵当権を外して家を売却することを認めてくれるのです。

任意売却後に残ったローンはどうなるの?

任意売却をしてもローンが残ることはよくあります(このことをオーバーローンと言います)。

逆に不動産査定額がローン残債を上回る場合は、通常の不動産売却を行なって、物件を引き渡すタイミングで抵当権抹消を行えば良いので、任意売却をしなくても良いことになります。

任意売却後に残ったローンは、債権者との話し合いによって分割払いで支払いを続けることになります。

金額は残債や返済能力によっても変わりますが、5,000円~30,000円程度となるのが一般的です。

任意売却の流れ

任意売却をすることを決めたら、まずはどうすれば良いのでしょうか?任意売却の流れを見てきましょう。

1.不動産会社に相談する

任意売却を希望する場合は、まず仲介業者となる不動産会社に相談をします。相談先は債権者となる金融機関ではありませんのでご注意ください。

任意売却の許可を出すのは金融機関になるので、不動産会社としっかり話し合いを行って作戦を立ててから、金融機関との交渉に向かうことになります。

2.不動産会社と面談を行う

不動産会社では、まず面談が行われることになり、以下のようなことを聞かれることになります。

・住宅ローンの残債額
・借入先の金融機関名
・住宅ローンの滞納があるか
・管理費・修繕積立金の滞納があるか(マンションの場合)
・税金の滞納があるか
・差し押さえをされていないか
・毎月の返済額
など

この面談は販売価格を決めたり、売却スケジュールを立てたり債権者と交渉をする上で非常に重要になります。

引き渡し時期などで希望があれば伝えるようにしましょう。

全てが叶うとは限りませんが、なるべくベストな方法を提案してもらえます。

3.物件の査定

物件の査定は現地調査を行うことになります。任意売却を希望する家に不動産会社の担当者が来ますので、写真を撮ったり話を聞きながら査定します。

4.不動産会社との契約

査定額で交渉を進めて良ければ、不動産会社と契約を結びます。

5.任意売却手続きを開始する

債権者と交渉をして許可を得ることができたら、売却を行います。
物件情報をインターネットに公開して、他の業者にも通知を行って広く情報を開示して購入者を募集します。

まだ債務者が住んでいる状態で内見を行うことになるので、なるべく片付けておくなどの注意点も不動産会社から教えてもらうことができます。

6.購入者の選定

購入者が見つかったら住宅ローンなどの資金計画を相談して、購入申込書と売買代金配分表を作成し、債権者からの同意を得ます。

売買代金の中には、仲介手数料や抵当権抹消費用なども含まれているので、債務者が負担する必要はありません。

また、話し合いによっては管理費の滞納や債務者の引っ越し費用も負担してもらうことができます。

7.不動産売買契約とお引越し

引き渡し時期を話し合った上で、売買契約を結びます。引き渡し日までに引越しを完了させて明け渡せる状態にしておかなければいけません。

任意売却のメリット

競売より高く売れることが多い

任意売却は競売よりも高く売れることが多いので、ローン残債も競売より少なくなります。

持ち出し費用がない、引越し費用も負担してもらえる

不動産売買には様々な費用があり、その金額は家の売却額の3%~5%程度が相場になりますが、任意売却でかかる費用は売却額の中から支払うことが認められています。

ですので、任意売却を希望する債務者はお金を払う必要がありません。

債務者の引越し費用(最高30万円)を売却額から出すこともできます。

引越し費用も安くはないので、非常に助かるのではないでしょうか?

プライバシーを守ることができる

任意売却では、通常の不動産売買と同じ形で不動産会社から販売されることになりますので、ご近所や親戚などから不審に思われることもありません。

残った住宅ローンを分割払いができる

任意売却後に残ったローンは、基本的に分割払いで返済できることが多いです。任意売却によって毎月の返済負担も減るので、無理のない返済計画を立てることが可能になります。

場合によっては自宅に住み続けることもできる

任意売却で家を親戚や関係が近い人に買い取ってもらえたら、協議によってその後も住み続けられる例もあります。

また、個人ではなく業者に買い取ってもらうことができたらリースバックという形で賃貸契約を結ぶという方法もあります。

任意売却のデメリット

住宅ローンが残っている状態で家を売ることができるので、任意売却にはメリットが多いように感じられますが、デメリットも存在します。

家が高く売れるとは限らない

任意売却はあくまでも「競売よりは高く売れやすい」という売却方法になるので、家が高く売れることが保証されているものではないですし、売りたくても買い手がいなければ売ることはできません。

任意売却には期限がある

任意売却で家を売ることができるリミットは、競売の入札が始まってしまう前までになります。

住宅ローンを長期間滞納してしまうと、競売によって家が売却されることになりますので、こうなってしまうと任意売却したくてもできなくなってしまいます。

任意売却を希望するなら、住宅ローンの滞納が始まってすぐに検討し始める必要があります。

任意売却の手続きを面倒と感じる人もいる

任意売却する場合、自分が売主となって不動産会社を探さないといけないですし、購入希望者が内見にもやってきますので、こういった手続きを面倒と感じる人もいるようです。

競売とは?

競売は債権者が裁判所に申し立てることで、債務者が所有している不動産を強制的に売却して負債を回収する方法です。

任意売却は債務者が不動産会社と一緒に債権者に交渉することで、住宅ローンを残した状態で抵当権を外して家を売る手続きでしたが、競売は任意売却とは全く質が異なり強制的に家が売られることになってしまいます。

なぜ競売によって強制的に家が売られてしまうの?

競売の非常に大きな特徴は、債務者の意思や希望とは関係なく強制的に家が売られてしまうというところです。

なぜ売りたくないのに売らなければいけないという状況になってしまうのかというと、住宅ローン返済を長期間滞納したためになりなます。

住宅ローンは、20年~35年で返済するのが一般的です。

もちろん、最初は余裕を持った返済ができると確信した上で家をローンを組むのですが、長い返済期間では、何が起こるかわかりません。

病気や怪我で思ったような収入が得られなくなることもありますし、他にも負債を抱えなければならず、とても住宅ローンの返済どころではなくなってしまうこともあるかもしれません。

しかし、どんな事情であれ、住宅ローンの延滞が始まってしまうと競売の可能性が出てくることになります。

何回延滞すると競売になるの?

何回までならセーフという形で具体的に決まっているわけではないので、一般例になりますが、住宅ローン返済を延滞しても「1回~2回まで」なら、そう大きな問題になることはありません。

しかし3回続けて住宅ローンを滞納してしまうと、アウトとなる場合が多いです。

3回続けて滞納してしまうと、債権者である金融機関は一括返済を求めてくることになります。

しかし、分割払いでも返済ができなかったのに、残りの住宅ローンを一括返済ができるはずもありません。

債務者が一括返済できなければ、債権者は保証会社から「代位弁済」を受けることになります(代位弁済は保証会社が債務者の代わりに一括返済をする手続きになります)。

代位弁済が行われると、今度は保証会社が債務者に「全額一括返済をお願いします」と請求してくることになりますが、そう言われても全額返済できる可能性はほとんどありませんよね。

この次の段階で競売が行われることになってしまうんです。

競売で売れたお金は住宅ローン返済に充てられるけれど・・・

競売で家を売ったお金は住宅ローンの返済に回されることになるので、債務者に現金が入ってくることはありません。

しかし、競売で売れる金額は市場価格の7割~8割程度と言われているので、家を手放すことになっても住宅ローンは残ってしまうこともよくあります。

例えば、3,000万円の住宅ローンが残っている状態で競売となったとします。

このとき仮に家の市場相場が3,000万円だったとしても相場の7割で売却となれば、2,100万円にしかなりません。

差額の900万円はどうなるのかというと、保証会社から一括返済を求められることになります。

競売後の残債を払えなかったらどうなるの?

上の例で言うと、競売で家を失っても900万円の残債があるわけですが、この900万円も一括返済を求められることになります。

しかし、親戚がお金を貸してくれたなどの、よほどのことがなければ残債を一括で払えるわけがないでしょう。

期限までも一括返済ができない場合は、自己破産を行うことになるのが一般的です。
債務整理には「任意整理」「特定調停」「個人再生」「自己破産」の4つの方法があるのですが、任意整理と特定調停で減額できるのは、利息と延滞金のカットくらいなので、この段階の債務整理としては適切ではありません。

個人再生は、借金を5分の1~10分の1まで減額しつつ、住宅を残すことができる債務整理の方法になります。

借金の大幅な減額が可能となるのですが、すでに家を失っている状態で個人再生を選択する理由はありません。

この段階の債務整理は自己破産の一択となるのが一般的です。

自己破産をすると借金の返済は全額免責になるので、住宅ローン900万円の返済もチャラにすることができます。

競売が決定してからの流れ

代位弁済が行われてから競売で家が売却されるまでの流れを確認しておきましょう。

1.保証会社から申し立てが行われる

競売では、まず代位弁済を行なった保証会社が裁判所に申し立てを行うことにより、裁判所から債務者に「競売開始決定の通知」という知らせが届きます。

2.「現況調査のための連絡書」が届き、鑑定が行われる

「競売開始決定の通知」からしばらくすると、「現況調査のための連絡書」が送られてきますが、これは競売の手続きを進めるために、家の現状や周辺状況を調査することの告知になります。

裁判所の担当と不動産鑑定士が実際に家に来て家に入り、写真を撮ったり間取り図を作成します。

また、一戸建ての場合は家の前の道路の幅や隣との境界なども確認されることになり、住んでいる人や家の修繕歴、設備の故障などについてもヒアリングされることになります。

3.評価書を作成する

調査結果を基にして評価書が作成され、裁判所に提出されます。評価書には不動産の落札金額の目安も記載されています。

4.「期間入札の通知」が届きます

競売の入札期間、売却基準価格など競売の詳細が記載された書類が届きます。売却が決定する日も書かれているので、立ち退きの準備も進めなければいけません。

5.入札が始まります

「期間入札の通知」が届いてから約2ヶ月~3ヶ月で、入札が始まります。

ちなみに任意売却で不動産を売ることができるのは、この「入札が始まる前日まで」となります。

この時点では競売情報がインターネットや新聞に公開されることになるので、誰でも閲覧することができます。

<参考>:BIT 不動産競売物件情報サイト

6.売却許可決定

裁判所が落札者の審査を行いま、購入が認められたら購入者から裁判所に支払いが行われます。代金は保証会社(住宅ローンの債権者)に回収されることになります。

7.立ち退き

購入者から支払いが行われると家は購入者のものになるので、速やかに立ち退きをしなければいけません。

競売のメリット・デメリット

競売のメリット

競売は、債務者の意思とは関係なく家の売却が進められるため、メリットといえるものは考えられません。

あえて競売のメリットを絞り出すとしたら、面倒な不動産売買の手続き不要で家が売れることくらいでしょうか・・・。

しかし、任意売却よりも低い価格で売れる結果となり、住宅ローンの債務が残ることも多いので、総合的にはメリットとは言えないでしょう。

競売のデメリット

競売は、住宅ローンの返済が長期間滞った場合に、抵当権を持っている債権者が裁判所に申し立てを行うことで家が売られることになります。

競売の場合、住宅ローンを抱えている債務者が売りたくないと思っていても、それは通用せず売りに出されてしまうのです。

競売は思ったような価格で売れないことが多い

競売ではいちばん高い値段をつけた人がその家を落札できることになります。通常は相場の7割~8割となるのが一般的で、相場よりも高く売却できることはほとんどありません。

競売は債務者にお金が入ってこない

競売の場合、売却された金額は住宅ローン返済に充てられることになるので、債務者に入ってくるお金はありません。

仮に滞納している住宅ローン以上の価格で売れた場合は、その差額はもらえることになりますが、こういったケースは競売では滅多にありません。

家が売れても借金が残ってしまう

競売で家が売れても、かなり多くの場合は市場価格よりも安い値段にしかなりません。

そのため売却後も住宅ローンの返済が残ることが多く、債務者は家を失ってしまいますが、借金もまだ抱えている状態になるんです。

競売は債務者にとっては決して良い条件で家が売れる売却方法ではないのです。

任意整理を選択すべきケースとは?

自分と家族のプライバシーを守りたい

家が競売にかけられると、新聞やインターネットに住所や家の写真が公開されることになります。

任意売却なら一般の不動産情報と同じように公開されるので、プライバシーを守ることができます。

住宅ローンの残り(残債)をできるだけ残したくない

任意売却は、競売よりも高い価格で不動産を売却することができます。ローン返済負担をできるだけ軽くしたい場合は、競売よりも任意売却が向いています。

引越し費用を負担してほしい

任意売却では、家の売却額の中から最高30万円まで引越し費用を負担してもらうことができます。

住宅ローン残債を分割払いで支払いたい

任意売却をしても住宅ローン残債が残ることもありますが、競売になってしまうと、ローン残債は一括払いで請求されることになりますので、分割払いで返済を続けたい場合は任意売却を選ぶと良いでしょう。

自己破産をしたくない

家が競売にかけられても残債が残ってしまった場合、残ったローンは一括返済を求められることになり、さらに競売で売れる価格は相場よりも安いので、ローンも多く残ってしまうことになります。

どうしても返済ができなければ、自己破産などの債務整理で解決するしか方法がなくなることもあります。

任意売却で可能な限り住宅ローンを減らしておいた方が、自己破産を避けやすくなります。

競売を選択した方が良いケースとは?

競売にはあまりメリットがないように感じられますが、任意売却よりも優れているところはどういうところなのでしょうか。

任意売却をしても家が売れそうにない

任意売却では、一般の不動産と並んで情報が掲載されることになります。近隣の他の物件と比較して魅力を感じられなければ買い手が見つからないこともあります。

住宅ローン以外の借金も多い

負債が多く任意売却で家を売却しても他の債務が多く残るなら、任意売却で家が売れても自己破産を選択せざるをえないこともあります。

こういったケースでは任意売却に力を入れるよりも競売の方が向いていることもあります。

自己破産以外の選択が考えられない

任意売却を行なっても残債が多く残り他の借金返済もたくさんあるなら、任意売却に時間をかけてもあまり意味がないこともあります。

最終的に自己破産になるならば、任意売却に力を注ぐよりも家は競売となることを覚悟して、自己破産を検討した方が良いでしょう。

自己破産になってもかまわない

そもそも自己破産をしてもかまわないから、任意売却で家を高く売ることを考えるよりも早々に専門家に相談すべきでしょう。

【まとめ】自己破産を検討している場合もまずは任意売却を!

任意売却と競売について見てきましたが、「これ以上返済ができないから、もう自己破産をしよう・・・」と結論づける前に、まずは任意売却を前向きに検討することをおすすめします。

任意売却をしても最終的に自己破産になるなら、頑張って債務を減らしておく必要はないと思えるかもしれませんが、それでも競売よりも任意売却を選んだ方が良いメリットがあるのです。

引っ越し代を出してもらえる

競売になると強制退去となるので、自分のタイミングで引っ越しをすることができません。
どうしても引っ越しができないからといって家に居座り続けると、警察沙汰になってしまうこともあります。

任意売却なら引っ越し時期も相談できますし、引っ越し費用を出してもらうことができるので、新たに借金をして引っ越しをしなければいけないという事態を逃れることができます。

自己破産をしても税金の支払いは免責にならない

自己破産をすると住宅ローンや消費者金融などの支払いは免責となるのですが、税金や国民年金などの「非免責債権」に位置付けられている支払いをチャラにすることはできません。

任意売却をして家が少しでも高く売れれば、これらの非免責債権の支払いにお金を用意することができます。

自己破産が認められるまでの期間が短くなる、費用が安くなる

自己破産では不動産などの財産があると「管財事件扱い」となります。

管財事件になると、破産管財人が裁判所から選任され、財産の有無や価値などを調べることになるので、自己破産の手続きが完了して晴れて免責となるまでに半年~1年程度かかってしまうこともあります。

また、破産管財人へ支払う費用も必要になるので、自己破産にかかる費用が高くなってしまいます。

一方、任意売却で住宅などの不動産を売却していて、配当できる財産と言えるものが何もない場合は「同時廃止事件扱い」になります。

同時廃止事件では破産手続き開始と同時に破産手続きが廃止となるので、必要な期間が非常に短くなり3ヶ月程度で免責となります。

破産管財人の選定も行われないので、その分費用も安くなります。

最終的に自己破産となってしまっても、競売と任意売却では大きく異なる部分もありますので、自己判断で競売・自己破産を行うよりも、まだ任意売却が間に合う段階で専門家に相談した方が良いでしょう。

任意売却と競売の比較表

任意売却 競売
プライバシー 一般的な不動産売買と同じ方法で売却されるため、住宅ローンの返済が苦しいなどの事情は知られることはありません。 インターネットや新聞に住所などが公開されます。
親戚などにはわかってしあう可能性があります。
売却価格 市場価格を加味して、近い価格で売却することが可能。競売よりも高い値段で売ることができる。 市場価格の7割程度にしかならないことが多い。
安い値段で落札されるケースがほとんど。
売却後に残せるお金 引っ越し費用の負担をどうするかなどを落札者と相談することができる。 残債よりも高い金額で売れることはほとんどないので、残るお金もありません。
売却後の返済 分割返済が可能。 一括返済を求められます。
ローンの残高 競売より高い価格で売れるので、残債が少なくなる。 家を売却しても債務が残ります。
家のあけ渡し時期 債権者、購入者と相談の上設定できる。 落札者都合で明け渡すことになります。
場合によっては強制立ち退きとなることもあります。
自分の意思 債権者との話し合いは行いますが、一般的な不動産売買と同じように売却することができます。 自分の意思・意見に関係なく売却されることになります。

 

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